经济适用房，是国家为了解决城市中低收入者住房困难，采取减免地租､税收等政策降低住房成本，从而使中低收入者能够买得起的一种房子，这样的工程被人们称为“民心工程”。这个政策在各地实施以来，对解决中低收入者住房困难､刺激房地产市场降价等方面产生了积极作用，但在一些城市，由於政策执行不力，也出现了一些不正常的现象，招来普通百姓､房地产商等的怨言。
普通百姓：富人占了穷人的便宜
北京回龙观文化居住区是全国最大的经济适用房小区。记者4月21晚7时在这个小区一区看到，随著夜幕的降临，一辆辆小汽车似倦鸟归林，陆续驶入小区。走进小区，首先映入眼帘的是一排小汽车，已经占满了停车场。在甬路左侧，还有长长的一排，桑塔纳､捷达､奥迪､富康，记者看到奔驰也隐藏其中。临街的楼应有48户居住，但只有30多户的窗户有亮光透出，其余的看不到光亮。
据了解，该小区一期工程已经全部售罄，而且於去年5月底入住结束。住户有车，说明收入不菲。早已入住的楼盘,有许多人家未亮灯，说明房主还有其他安榻之所。回龙观文化居住小区作为北京市最早建设的经济适用房之一，最高售价是每平方米2600元，以房子80平方米计算，需要花费20多万元。再加上物业费､子女入学费及家庭日常开支，很难相信中低收入家庭能够拥有两套以上的住房，同时还买得起和养得起汽车。
京城一项调查显示：市民中42%的购房人可承受总价20万元的房子，27%的购房人能够承受总价20万至30万元的房子。而经济适用房项目的政府最高限价在每平方米2350元至4450元之间，每套30万元左右，市民基本能够承受得起。京城中低收入家庭占全市家庭的70%至80%，这些人基本上都是经济适用房的购买对象。经济适用房在楼市上火气十足，甚至一度出现“爆棚”现象。在去年4月13日国贸房展会上，通达花园4天登记认购达1450套，大大超过了604套的物业总数。
据了解，买房人大致可分为两种：拆迁户和年轻夫妇，他们购房的目的是为了解决居有其所的问题；投资者，他们看中了经济适用房的升值潜力和比较低的价格，购房为了赢利。经济适用房是政府为了让更多的中低收入者能够买得起､住得上房子而实行的一项优惠政策，由於高收入者的加入，一些经济适用房项目越盖越大，甚至出现豪华复式户型，与普通百姓的购买力相去甚远。难怪有人说经济适用房住进了大款，羊群里出了骆驼。
近日北京春季房展会上的情况进一步证实了这种说法。房展会让开发商们赚了个盆满钵满，尤其是为中低收入家庭开辟的低价位住宅及经济适用房专区受到许多参观者的欢迎，但美中不足的是，展会上经济适用房依然敞开卖。
低价位住宅及经济适用房专区是今年展会的一大卖点，它们虽只占全部参展项目的1�3，却人气十足，在为期4天的展会中，有不少人进门就直奔这里。但这个展区让人们多少有些失望，一是其中的经济适用房项目少，只有北潞园､诚苑小区､青年路小区等8个，可供挑选的余地小；二是这些经济适用房并没像政府要求的那样只卖给中低收入家庭。
此次房展会的热门项目之一——长安新城就是个经济适用房项目。它位於长安街延长线上，交通便利，再加上3950元�平方米的平均售价，对参观者有很强的吸引力。由於许多人排队抢购，售楼人员采取抓号中签的办法决定卖给谁，而不是核实购房者是否来自年收入在6万元以下的家庭。一位排了半天队却没买到房的女士说，谁都知道经济适用房是政府给中低收入者盖的，享受许多优惠，这样的房子到最后谁都可以买，实际上是“让富人占了穷人的便宜”。据组委会和中房信网统计，长安新城最终成交923套，成交金额4.12亿元，高居此次展会成交榜首位，但其中究竟有多少房子为中低收入家庭所购买，则不得而知。
早在今年“两会”上，几位全国政协委员就对此提出了批评。民建上海市委副主委王宇平说，上海一位机关公务员花了一生积蓄买到一套经济适用房后，发现楼上几套房子卖给了一位“大款”，这位“大款”并不住这里，而是把房子出租给别人住了。曾任国家土地局副局长的全国政协委员刘文甲就此提出，我国应建立住房面积上限制度，限制富人占有大量房产，防止贫富过度分化。
房产商：经济适用房怎能和商品房一样
为了确保经济适用房能分到中低收入者手中，北京市出台了经济适用住房的限购规定，其中有购房者家庭年收入在6万元以下这一规定。但实际上这一规定难以落到实处。京城楼市的资深人士､北京华远房地产集团董事长任志强日前接受首都媒体记者的采访，谈了他对目前北京经济适用住房的看法。
记者：自从年初北京市有关部门出台了有关经济适用住房的限购政策后，业内对此看法不一，争论最大的是，应不应对经济适用住房进行“限购”，作为房地产资深人士，您怎么看？
任志强(以下简称任)：我一直认为经济适用住房应该搞，但前提是必需列入到住房保障体系，根据经济学上的“二八”定律，80%的人应购买商品房，另外20%的人应纳入到住房保障体系中，其中10%的人购买经济适用住房，另10%的人租住廉租房。而现行的政策是把经济适用住房当作商品房的一种，列入到商品房体系里。
早在1994年，建设部第761号文件就下发了《城镇经济适用住房建设管理办法》。该办法中明确提到“为了建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系……制定本办法”，文件中规定了经济适用住房建设主体､资金来源､供应对象､生产方式､房屋标准以及限制条件､优惠条件等一系列有关问题。1995年建房第110号文件更明确了经济适用住房(安居工程)的实施细则。但1998年下发的新的23号文件的指导思想是“不断满足城镇居民日益增长的住房需求”，目标是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，将经济适用住房介於社会保障体系和市场商品房体系之间，国家给予优惠政策以降低成本，使住房价格与中低收入家庭的承受能力相适应，促进居民购买住房，但没有严格地执行购买经济适用住房和承租廉租房实行申请､审批的制度，使经济适用住房成为市场上任何人都可以购买的一种特殊的商品房。
政府在经济适用住房之中给予的优惠实际上是政府解决城镇住房的投入，但这种投入如果不列入保障体系，而进入市场体系，则与大众化的社会福利没有差别，不仅减少了国家的应有收入，而且对维持国家对社会保障的再投入并非是可持续发展的战略。同时，不对经济适用住房的标准进行限制，会使中低收入者无能力承受过大面积标准的总价压力，使高收入者更多地占了国家优惠政策的便宜而浪费了国家资源，侵害了中低收入者应享受的权利。
既然是保障房，就是为解决低收入家庭的住房问题。从目前北京房价看，能够购买经济适用住房的家庭年收入应在3万元以下，而不应该是6万元以下。同时，因为保障房是解决居住问题而不是提高生活品质，因此建设面积上也应该控制。
记者：许多老百姓反映，新出台的经济适用住房限购政策规定，6万元的家庭年收入界限还是太高。您既然认为应该把经济适用住房列入到社会住房保障系统里，那么，您认为目前北京年收入在多少万元的家庭才适合购买经济适用住房？
任：大多数国家――不论是发达国家或发展中国家，都对社会保障体系中的住房供应有严格的限制条件。既保护国家的财力资源，又起到调节社会分配的作用，同时解决住房的最低保障，并将这种政府优惠的住房列入到社会保障体系。如新加坡政府就规定：高收入者不许购买和租用公有住宅，而必须购买市场上的商品房，低收入者限定购买1到3居一套的住宅，政府给予补贴，但不能购买超标准的公房。
北京中低收入者的家庭购买经济适用住房的收入承受能力是多少呢？以一套总价为30万元的经济适用住房为例，假设申请30年的贷款，这个家庭每年承担的购房款加上银行利息大约要在1.5万元左右，假设这个家庭每年要拿出一半的收入来付房款的话，那么他的家庭年收入应在3万元，还剩1.5万元，每个月1000多元用做生活，一家三口应该够用。由此看，6万元的家庭年收入还是定得太高，家庭年收入在3万元以下的就能买得起经济适用住房。但前提是，必须对经济适用住房的面积予以控制，以此降低经济适用住房的总价；此外，工资里必须包含住房成份。
记者：但业内有一种不同的看法是，如果把经济适用住房建成小面积的房子，不仅是浪费，而且也是落后的，因为生活水平在提高，经济适用住房也是21世纪的房子，就应该建成21世纪的标准，您怎么看这个问题？
任：面积和标准是两码事。标准是现代化程度，小面积的房子照样可以建高标准的现代住宅。过去盖的像前三门地区那样的房子，今天看来是落后的――没有厅，卫生间很差，这是设计上的落后，是设施不齐全，不是面积标准的落后。经济适用住房既然是住房保障体系，就不是享受，因此，在面积上，对三口之家而言，50平方米一套的两居室就比较适宜――人均居住面积已经达到16平方米多。几十年后，住宅水平提高了，把它改成一居室来用也不会落后。另一方面，经济适用房的建设标准应该是现代的，无论是环境､绿地还是施工材料､节能技术以及装修材料等方面，都应该是现代的。而不应该像目前已建的经济适用住房那样，只是把面积放大，而在新材料的运用､革新等方面，考虑得不是很多。
作为住房保障体系的经济适用住房，开发量应该在商品房的10%，才不会影响商品房而又能保证住房保障体系的落实。
记者：那么，如果把经济适用住房纳入到住房保障体系，您认为北京经济适用住房的开发量应该在多少平方米为宜？
任：现行的经济适用住房政策尽管与最初出台时的概念和做法有点出入，但毕竟是住房私有化的一部份。同时由於这种政府所给予的优惠并未对实际收入不同加以限制，因而经济适用住房在改善现有住房条件和加大住房私有化上都起到了极大的推动作用；由於这种大量无准出准入限制的经济适用住房进入市场，对平抑和稳定北京商品房价格起到了积极作用，但非完全产权和非限制性的购买在进行二次购房置换､扩大收入分配差距上，以及合理使用和保护国家资源上起到了相反的作用。
北京经济适用住房的开发量应该在多少平方米为宜？我个人认为，作为住房保障体系的经济适用住房，开发量应该在商品房的10%，才不会影响商品房而又能保证住房保障体系的落实。但具体开发多少平方米为宜，还要看北京到底有多少家庭年收入在3万元以下。从中国房地产业协会主办的经济适用房有关问题的座谈会上获悉：自从中国开始实行经济适用住房起，到目前为止，购买经济适用住房的人中有84%为中低收入家庭，63%的家庭使用了贷款。商品房是商品经济的必然产物，能够买得起商品房的人只占中国人口的10%至20%，於是国家在一步步减少福利分房的情况下，即时推出了能满足低收入的老百姓住得起的房，政府限制最高价，这一举措，拉动了经济的发展。
房产界专家：“补砖头”还要“补人头”
中国房地产协会副会长顾云昌谈到这个问题时说，经济适用房其实就是商品房，只是面对的购房对象不同而已。政府在每个地区的经济适用房都采取了最高限价，政府对开发商开发经济适用房时也给予了许多优惠条件，保证有微利，刺激开发商的积极性。在设计规划方面，政府也将完善关於经济适用房的有关政策法规，并且在危旧房改造中，也采取以建经济适用房的方式开发，减少其开支。
他说，经济适用房的特点就是经济实惠。但随著商品经济的发展，经济适用房大有被挤出去的势头；因为利小，许多开发商不愿意开发经济适用房，相应地也冲击了商品房；经济适用房仍然存在年度计划下达有点晚，给开发带来不必要的浪费，影响实施进度；在开发中，存在建设计划与土地供应计划不协调的问题，优惠政策落不到实处，管理部门太多，各种费用的摊派也令人招架不住，其政府规定的房价也存在具体问题不具体分析的局面，导致经济适用房的开发依然存在良莠不齐。
经济适用房的房价是一个比较敏感的问题，如何优惠与补贴？顾云昌认为：从目前情况看，经济适用住房主要体现在“补砖头”上。而从实际需要来看，有的城市需要“补人头”，就是按人发放住房的基本补贴。在现实中，最好采取二者并举。有条件的企业可利用自用土地，在符合总体规划中，建经济适用房，可减少不必要的支出，也算是一种补贴。在有地价补贴时，政府可实行指导价。要想使经济适用房良性发展，房价补贴至关重要。各项补贴措施要落到实处，才能保证其正常健康发展。
经济适用房在全国许多地方销势很旺，可见人们对住宅条件的改善和对住房的要求是相当迫切的。顾云昌说，一个国家的住房政策是否完善，考虑的不是某一小部份高收入者，而是普通老百姓的收入情况，这样才会制定出相应的住房供应政策。我们是社会主义国家，任何时候都会存在高､中､低的收入家庭，特别是在中国这样一个经济发展不平衡､收入差距愈来愈大的情况下，解决中低收入家庭的住房，保证居者有其屋，是中国政府的职责工作之一，并且，停止住房实物分配以后，要想让个人买房，就一定得让他们买得起。现在的住房政策，就整个体系来说，是以经济适用住房的基准价格来测算对职工的住房补贴的，就目前职工拿工资､公积金､住房补贴，应该说买得起经济适用房。因此也只有大力发展经济适用住房。发展经济适用住房政策是住房旧体制问题向新体制稳妥转换的关键环节。如果突然停止实物分配，不搞经济适用房，大家都去购买商品房，不但国家补不起，而且又有几个人买得起呢？
中国经济时报 记者冀文海
2002-04-23