青岛新闻网编者按：关於高房价，是一个非常敏感而又无奈的话题。市场无形之手，牵引著房价不断上升，并且上升有著很多的理由。但是不是会永远上升､保持增长态势？
近日，国家统计局最新测算的国房景气指数给了业界一组并不乐观的数字。北京市统计局也证实，与去年同期相比，北京商品房均价目前下降130元。房产投资涉及千家万户，房价下降对於那些投资房产的人包括公司，以及二手房市场､租赁市场等势必造成影响，甚至包括城市建设；房价下降，则又会受到那些至今没有房子的人欢迎。
据中华工商时报报导，今年1-8月，山东济南商品房的空置面积同比增长了95.7%。
国家统计局最新测算的“国房景气指数给了业界一组并不乐观的数据：
1至8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1%，增幅比去年同期增加13.2个百分点。其中，空置一年以上商品房面积为4397万平方米，同比增长11.5%。有报导援引不同来源的统计数据称，到2002年7月止，全国商品房空置占压资金超过2500亿元，居各行业不良资产之首。
国内局部地区的市场数据似乎也印证了上述说法。据统计，今年1至8月份，北京市竣工各类商品房497.4万平方米，增长30.9%；销售各类商品房428万平方米，增长12.8%，竣工增长明显高於销售增长幅度，截至6月底，全市商品房空置710.1万平方米，其中4000元以上中档商品房尤其是万元左右的别墅､公寓､办公楼､商业营业用房滞销严重。
广东今年上半年在建施工面积8928万平方米，相当於去年全年销售面积2100万平方米的4倍，而销售面积增幅已比去年同期回落了18个百分点，上半年广东房屋供求比为1：0.89，大大低于全国1：1.12的平均水平。广东省计委主任陈伟鸿向省人大常委会汇报时承认，广东商品房竣工面积高出销售面积逾100万平方米，使得全省空置房面积达到2000万平方米，占全国空置房总量的20%。今年1-8月，山东济南商品房的空置面积同比增长了95.7%。上海市商品房价格的急涨已引起市民普遍不满，政府最近频频出招扬汤止沸，业内已经弥漫起对房地产泡沫的忧虑。
那么，到底是什么力量在助燃房地产市场的虚火呢？
政府与开发商在一条船上
针对“局部地区出现的房地产投资增幅过大､土地供应过量､市场结构不尽合理､价格增长过快等问题”，建设部等六部委局在其共同下发的“关於加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见”中，要求政府和金融部门加强调控力度。
但这几年，一些地方把房地产开发当作政绩工程､城市形像工程来做，还有相当多的地方把房地产作为支柱产业加以重点扶植，由於房地产投资与投资增幅对当地GDP增长的贡献率较高，导致一些地方政府过度依赖房地产投资来拉动经济增长。以广东为例，全省今年上半年共完成商品房投资355.93亿元，同比增长42.8%，而广东其他基本建设投资却在明显回落，上半年已完成的基本建设投资同比下降3%。本来就是各级政府自己造成的房地产过热又如何指望他们来纠正呢！
“意见”要求各地政府集中统一管好土地资源，以防止土地的无序供应，但事实上，全国各地从盛市到县直至乡村，越权批地､利用集体土地变相搞房地产开发以及房地产开发企业与集体经济组织私下协议圈占土地等违法､违规行为一直没有停止过，很多地方事实上已是靠出让土地吃饭。北京的圈地运动已发展到北京周边，如某开发区，其大片土地已被北京等地的各路神仙通过各种关系瓜分干净，地价如招标拍卖每亩至少在10万元以上，但通过关系只要每亩4万元，几千亩地不能一下子出让，就化整为零分几次办，即使7月1日以后也仍有项目在出让。
安邦咨询在其一份报告中，直言不讳地指出，“近年来，上海市政府财政对房地产业的依赖愈来愈大，最近关於上海房地产泡沫的说法也越来越多。但在应否为房地产降温的问题上，上海市可谓陷入了两难境地。”据了解，上海过去通过土地批租进账的资金达100多亿美元和100多亿元，总计高达900多亿元。这些巨额资金已经成为上海未来发展的一个大钱袋子。房地产业是上海“十五 期间的六大支柱产业之一。所谓支柱产业，就是其产业增加值要占全市GDP的10%以上。去年，上海房地产业仅占GDP的6.23%，降温就无法达到这一目标，但不降温，楼市一旦大幅下跌，势必对上海经济和金融带来负面影响。
银行在添油加柴
银行资金一直是房地产开发的主要资金来源，每次治理整顿房地产市场秩序，金融总是首当其冲，但银行始终在用各种方法为房地产输血。事实上，从前期央行公布的《2002年第二季度货币政策执行报告》中透露的统计数据，再根据有关专家的测算看，截止到目前，我国金融机构用于房地产开发和个人住房的贷款余额，估计已占全部金融机构贷款的10%左右，而且增长势头并不稍减，其金融“创新”的手法五花八门。
“零首付”早已被央行明令禁止，但建行珠海分行向华发实业股份有限公司“华发新城”提供综合授信额度15亿元，并为购房者提供“3合1”组合贷款及个人住房公积金贷款等一揽子的金融服务业务。有专家指出，这种一揽子金融服务实际上与“零首付”无异。
中国工商银行日前宣布，在全行范围内推出个人住房加按揭业务，即对现有的工行房贷客户提供以原贷款抵押物为担保的贷款，资金用途限於购买新的住房及家居消费。这是大型商业银行首次开启二次抵押贷款的口子。
但与假按揭相比，上述作法未免太规矩。今年上半年，郑州市销售的各类商品房面积的87%办了按揭，郑州市房管局抵押办负责人日前坦言：其中约有1卅3办理的是假按揭。所谓假按揭，就是开发商让本单位职工及亲属冒充客户，更有大胆的开发商派人四处收集身份证，与他们签订虚假的购房合同，以购房之名套取金融机构贷款。郑州市房管局抵押办主任毕庶强透露，今年上半年建设部在天津开会，曾有几个地方的代表提出过假按揭的问题。根据他在工作中的发现，郑州在1997年便出现了假按揭。
假按揭对房地产开发商和银行是一个“双赢”的牌局，开发商可以用比开发贷款低得多的利息从银行取得更多的资金，可以避开企业贷款的繁琐手续，而各家商业银行为抢占个人住房消费信贷市场都定有很高的指标，每个经办网点和经办人员都摊派有一定的任务，完成有奖励，完不成要处罚。有些银行甚至认为，有房屋作抵押，即便是假按揭，银行资金也可确保无虞，大不了最后收回抵押的房产。
CBD是北京目前房地产开发最热的地方，按照规划有50%的写字楼开发量。开发写字楼要有相当的实力，目前进场的开发商都是项目公司，迄今开发的项目都是商用的住宅，几乎所有的项目都在到处找钱，潘石屹忙ぴ搞上市，冯仑从香港置地到先锋股份找了一溜够；其套钱走人的心态昭然若揭。购买CBD商用住宅的业主都为投资者，真正的最终用户还不知在哪里，如没有人接最后一棒，或资金链断裂，整个市场就会面临崩盘的危险。但在商务节期间，有报导说，朝阳区人民政府与国家开发银行营业部签订了授信额度200亿元的金融合作协议；华夏银行､北京商业银行､深圳发展银行北京分行､广东发展银行北京分行､浦东发展银行北京分行等5家银行将以“银团贷款 的形式为CBD重点项目提供300亿元的信贷资金支持。与此同时，朝阳区政府与北京国际信托投资有限公司(北国投)联合推出了“CBD信托投资计划”，计划募集个人投资15亿元。
在这些资金中，我们没有看到外资的身影，也没看到多少民间资本流入，CBD房地产开发终於接上了银行的龙头，政府和银行为开发商托市的底牌已提前摆上了台面。
海外资金大举进军
安邦咨询提供的报告显示，近年不少国际知名外资基金或投资银行已“杀入”中国市场，除麦格理银行及施罗德集团组成基金(First China Property Group，简称FCPG)外，ING Group(荷兰国际集团)也在北京开发项目，预计总投资约20亿至30亿元。据FCPG总经理Richard David表示，未来外资基金还会陆续进入。他称，集团进入中国市场后总共投入了约1.2亿美元开发房地产业务，现在手上共有5至6个项目在启动中，全部项目的市值估计超过2亿美元。公司未来只会投资一些规模较小的住宅项目，一些风险较大或较复杂的项目如写字楼､商场等暂不考虑，现在公司手头上项目的平均回报率约18%。
除外国基金外，港资也不落人后。据知情人士透露，新鸿基地产投资超过60亿元的上海浦东陆家嘴大型旗舰商业项目，目前已进入付款方式等细节的最后磋商阶段；香港兴业集团投资30亿元在上海静安区发展的一个综合商务项目，谈判也正紧锣密鼓地进行；以新天地广场闻名的香港瑞安地产公司，目前也正致力于在太平湖北面地区兴建10幢左右､40多万平方米的甲级写字楼。
去年以来，各地平地吹起一股异地置业风，其实说白了就是异地投资风或投机风，而其更深层的原因恐怕是当地房地产的严重供过於求。东北某市为了推销积压的住房，先后在全国各地办展会，搞得北京看房展的人莫名其妙。与此同时，温州人､港台人到处组团购房，以至上海人兴奋得把在上海买房的以港台人士为主的外地人称作“新上海人群落” ，这部份购房者买房如买菜，在上海的高档楼盘前排起了长龙，买三五套房子眼睛都不眨一下，正是他们推波助澜拉高了上海的房价。异地投资者就像索罗斯，有利就来无利就走，其破坏性难以控制。据报导，上海正在寻求对策。在北京CBD，如现代城有大量的外地客，新城国际的绝大部份客户来自港澳台地区，其情形与上海难分伯仲。
为何豪宅积压更严重
在空置商品房比较多的地区中有一个共同的现象，即高档项目积压最严重，而中低档普遍供不应求，开发商为何热衷于开发高档项目？道理很简单：高档项目的购买者比普通购房者有更为强大的购买力。不少豪宅开发商均称，买豪宅的客户一般都是多次置业者，都有好几套房子，有些人甚至买房上瘾，买了就放在那里不住也不出租。当然其中占绝大多数的还是投资客，这部份人由於购买力强，往往很容易从银行取得信贷支持，而银行很少对其多次买房加以限制。开发商可以从他们身上挣更多的利润，开发豪宅自然乐此不疲。
资料来源：中华工商时报 作者：陈雪根
转自青岛新闻网
2002-10-07